Imóveis: Quem desistir da compra tem direito a receber o que pagou

Após desistir de imóvel, comprador tem direito à devolução de parcelas pagas corrigidas

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve, por unanimidade, a decisão que considerou abusiva cláusula de contrato de compra de imóvel comercializado pela empresa Franere – Comércio Construções Imobiliária Ltda. que previa a retenção de 30% dos valores pagos em caso de desistência do negócio. O Tribunal de Justiça do Maranhão (TJMA), ao desconstituir a cláusula contratual, determinou a devolução das parcelas pagas pela compradora corrigidas na forma do contrato.

Uma cliente da empresa imobiliária desistiu de um apartamento adquirido em 2002 e ajuizou ação para reaver os valores pagos por considerar abusiva a cláusula do contrato que previa a retenção de 30% do valor por parte da empresa vendedora. A cliente pediu a devolução das parcelas já pagas com o devido reajuste e consentiu com a retenção de 10% do valor pago a título de despesas administrativas. A compradora também pediu o pagamento de juros de 1% ao mês pela demora no ressarcimento. Em primeira instância, o pedido foi parcialmente atendido, o que foi mantido pelo TJMA.

Segundo considerou o tribunal maranhense, a cláusula do contrato que estabeleceu que a empresa poderia reter 30% do valor já pago era abusiva e deveria ser anulada. Também determinou o pagamento de 1% como juros de mora. Considerou-se que o princípio do pacto sunt servanda (o pacto deve ser cumprido), que rege os contratos, deveria ser flexibilizado em caso de abusos no acordo.

A empresa recorreu ao STJ, argumentado não haver ilegalidade na cláusula que prevê, em contrato de compra e venda de imóvel, a retenção de 30% dos valores recebidos. Alegou-se ainda que a empresa não teria dado causa à rescisão do contrato, sendo de responsabilidade exclusiva da cliente. Teriam sido violados os artigos 53 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e o 418 do Código Civil (CC).

O artigo do CDC determina que não há perda total do valor das prestações nos contratos de compra e venda quando, por causa de inadimplemento, é pedido que o contrato seja terminado. Já o artigo do CC determina que o vendedor tem o direito de reter o sinal no caso do desfazimento do contrato, na hipótese de sua não execução. Também foi apontado pela empresa dissídio jurisprudencial (julgados com diferentes conclusões sobre o mesmo tema).

Ao decidir, o ministro relator Massami Uyeda afirmou que a jurisprudência do STJ garante ao comprador o direito de entrar com ação para ser restituído parcialmente das importâncias pagas no caso de deixar de cumprir o contrato, por impossibilidade de cumpri-lo. Observou o ministro que, no caso, o que foi pago pela cliente era o sinal e várias parcelas. No caso, o desfazimento contratual ocorreu pela impossibilidade da autora de arcar com as prestações pactuadas, hipótese em que o sinal deve ser devolvido sob pena de enriquecimento ilícito”, comentou.

O ministro afirmou que o artigo 53 do CDC não revogou o 418 do CC, mas se um beneficia quem não deu motivo ao não cumprimento do contrato, o outro garante que o consumidor não perca tudo. O magistrado destacou que a jurisprudência do STJ tem entendido que a retenção de um percentual entre 10% e 20% do valor pago seria razoável para cobrir despesas administrativas. Com essa fundamentação, o ministro negou o recurso da empresa.

19 comments

  1. Boa tarde!
    Comprei um imóvel usado, e o antigo dono trocou o vaso sanitário e o
    lavatório por outros inferiores, ainda não recebi as chaves, e não me
    apossei do imóvel.
    Dei de entrada 40.000,00, e quero desistir da comprar quais são meus
    direitos?
    Posso cancelar a venda? Tenho direito em receber entrada que dei para compra
    do imóvel?
    Aguarde resposta em breve.
    Atenciosamente,
    Wanda.

  2. Cara Wanda.

    O post trata de compra de imovel novo. Não é o seu caso.
    Aconselho você buscar a orientação de um advogado.
    abs.
    Serafim

  3. Olá, comprei um apartamento em janeiro de 2008 (paguei um sinal de 10.000,00 e como estava com urgência do imóvel, a construtora me liberou as chaves), porém, na entrega dos documentos junto ao banco (para finaciamento), descobri que o imóvel não possuia habite-se.
    Já se passaram “quase” dois anos e até hj nada, qd ligo pra saber como anda o desenrolar dos documentos, apenas me dizem que “Mês que vem sai”.
    Cansada diante de tanta incerteza,pretendo desocupar o imóvel e desistir da compra. Será que tenho esse direito?
    P.S. trata-se de imóvel novo.
    Agradeço desde já!

  4. Fernanda:
    A não entrega do “habite-se” pela construtora caracteriza que ela não cumpriu uma obrigação.
    Só que um litigio como esse e envolvendo uma construtora, por certo, vai terminar no judiciário, razão pela sugiro voc6e procurar um advogado de sua confiança.
    abs.
    Serafim

  5. Olá!
    Em maio de 2008 adquiri dei entrada num imóvel na planta sendo esta entrada no valor de R$12.123,01. De forma que desta quantia, R$ 3689,61 era correspondente a comissão da imobiliária. Paguei as prestações normalmente até setembro de 2008, quando então, ao visitar o apartamento modelo descobri que estava pagando por um tipo de apartamento com uma metragem e localização, mas na verdade a torre onde estaria localizado o apartamento seria de apartamentos com outra metragem, ou seja, menor e não nascente como foi ofertado e inclusive estava descrito no contrato. Assim, ao entrar em contrato com a construtora, esta se dispôs a ressarcir a quantia já paga e desfazer o negócio, porém não foi repassado o valor referente a corretagem da imobiliária, tendo sido alegado se tratar de prestação de serviço. Gostaria de saber se ainda posso entrar com uma ação de ressarcimento por esta quantia além do Dano moral.
    Agradeço!

  6. Olá, em abril de 2008 dei entrada em um imóvel na planta, pagando prestações de r$570,00,até nov de 2009, além de reforços,mas por problemas financeiros, irei desistir, tenho direito a restituição de algum valor? O contrato que assinei informa que descontam tudo e reajustado no valor atual do imóvel. Será que posso ser restituida? Obrigada

  7. eu comprei um apto em agosto de 2009, paguei um sinal de 3.850,00 mais 2 x 400,00, em novembro/2009, por motivos de saúde e perda salarial, solicitei junto a construtora o cancelamento do contrato, ela suspendeu a cobrança das prestações e pediu que eu assinasse duas procurações para que eles vendessem o imóvel a outras pessoas – ACHEI ISTO MUITO ESTRANHO, pois o imóvel é deles, ainda está na planta. Quanto a CEF, foi aberta um conta para efeito de financiamento, que só seria concretizado quando o referido imóvel estivesse pronto e entregue as chaves, então começaria a pagar o suposto apto. o que não aconteceu. Pois eu cancelei a compra, o imóvel permanece apenas na planta, e a construtora e a CEF não liberam o meu nome. ESTÃO ME USANDO…
    QUAIS SÃO OS MEUS DIREITOS?
    Já Fui no PROCON, no Juizado Especial e na Justiça Federal, estou aguardando a resposta.
    Jane Rocha

  8. Em 2008, adquiri um apartamento e dei de entrada um sinal no valor 10.000 mil reais. No entanto, um mês depois da celebração do contrato, por questões financeiras, desisti da compra do apartamento. Comuniquei à Construtora o cancelamento da compra e fui orientada a assinar um papel de desistência. Não o assinei, pois de acordo com informações que tinha, caso o fizesse estaria perdendo o direito de reaver o valor da entrada. Procurei um advogado que, por sua vez, abriu um processo. No entant, há quase 1 ano e meio não obtenho resposta alguma. O advogado diz que o processo correr na justiça. Gostaria de saber qual é o prazo “normal” para julgamentos de casos como este (acho que está demorando muito!!!) Fiz o procedimento correto? Qual é a chance de eu conseguir reaver o valor da entrada? OBS.: Por orientação do meu advogado, parei de efetuar o pagamento das parcelas referentes à quitação do imóvel.

    Poderia me ajudar? O que fiz foi correto? É, realmente, demorado?

    Obrigado

  9. comprei uma Apartamento na planta mas quero Quero cancelar meu contrato com a construtora. So que tem um item no contrato que fala em caso de desistencia (cancelamento do contrato) pelo “comprador” e caso o comprador tenha pago apenas 10% do valor do imovel e recebe apenas 10% do valor pago até o dia do cancelamento. EU vejo sempre o pessoal falando que a empresa pode reter até 20% do valor pago.. Eu paguei até agora R$ 6700,00 e eles querem me devolver apenas R$ 600,00.
    Será que esse item do contrato não esta abusivo? será que devo entrar na justiça?

    OBS.: meu contrato esta em dia

  10. Gostaria de saber se é correto uma construtora reter 50% das parcelas efetuadas , pois não consegui o financiamento junto ao banco e eles estão me devolvento em 3 parcelas sem juros eu já assinei a rescisão da devolução do imóvel e me cobraram também as cotas do condominio no qual nunca ussei e tão pouco tenho as chaves do apto. tenho chance de reaver estes valores retidos.obrigado

  11. Comprei um imóvel num valor de 93000mil na planta da seguinte forma:

    Primeiramente assinei um contrato de 2 anos com a construtora onde foi estabelecido as formas de pagamento inicial com a contrutora num valor de 20 e tantos mil. Estou pagando 300 e poucos por mes sendo que, dei um sinal de 6500, na 12º parcela vou pagar mais 5500 e na entrega das chaves (o prazo para entrega da obra é em 30 de dezembro de 2011) vou pargar mais 4500. Comecei a pagar em outubro de 2009 e até agora a obra não começou! Diz eles que é pq tem muitas pessoas com a documentação em atrazo e a CEF não libera o dinheiro para eles iniciarem. Dentro destes 2 anos, que é o prazo da obra segundo o contrato, eu iria assinar outro contrato com a CEF que seria o restante do pagamento.

    Só que já estou de saco cheio, estou insatisfeito e estou querendo cancelar, estive lendo detalhadamente o contrato, e diz que no caso de cancelamento, eles iriam abater 10% do valor do imóvel!!! Mas como pode isso, se eu nem paguei 10% do imóvel?? Gostaria de saber qual os meus direitos. Por favor me ajude.

  12. Boa noite.

    Comprei um imovel da seguinte forma:
    Nao é construtora;
    Paguei R$ 10.000,00 de sinal, mas desisti da compra, e o proprietario do imovel não quer me devolver o dinheiro, sendo que o imovel não tem habite-se e nenhum outro tipo de documento.
    Assinei um documento que ele fez, e diz que agora reconheceu em cartorio, e que é valido.
    Gostaria de saber se tenho o direito de receber o valor de volta

    Nadia

  13. Meus pais venderam um imóvel particular no qual moro no segundo andar e eles ao lado. Após assinatura com resgistro no cartório dos compradores e de meus pais que venderam tudo registrado em cartório e receberam o valor correspondente a venda.
    Uma semana após, os compradores do imóvel procuraram meus pais querendo desistir da compra, pois alegarem não saber que havia uma casa em cima da casa comprada.

    Meu pais já gastou o dinheiro, é doente crônico e esta ficando doente com tal procedimento. Mas meus pais não fizeram nada de errado, até os próprios corretores disseram para meu pais que a solução para eles é a venda do imóvel, já que meu pai entregou as chaves e eles estão com promessa e compra venda do imóvel.

    Gostaria de ter uma orientação através deste espaço.

    Grata

    Laryana

  14. Boa tarde!

    Comprei um apartamento na planta, paguei até hoje R$ 16.099,71 e só consta pago na construtora o valor de r$ 9.980,00. Eles alegam que os 6.110,00 quase foi pago a serviço de corretagam, acontece que ninguem me disse que teria que pagar pelo serviço de compra de um apartamento e ela disse que tudo que estavamos pagando seria abtido do montante. Como devo proceder? me senti enganada…

  15. Comprei um apartamento na planta em outubro de 2008, no valor de 96.280,00 e com previsão de entrega p/ o mes de outubro/2010, e o valor do referido apartamento está hj em 109.500,00. Queria saber se é correto essa correção, uma vez que o imóvel ainda não foi entregue.

  16. Comprei um apto na planta agora quero desistir. O valor do imóvel é de R$ 116.000,00 hoje já paguei R$ 40.000,00 eles ficam com o sinal R$ 8640,00 e 30% do que já paguei. Isso é correto?
    Aguardo um retorno de vcs. Obrigada!

  17. Compramos um apto em 2006 e até out/2010 nenhum morador recebeu o habite-se do construtor. Através da Prefeitura descobrimos que não existe habite-se. Requeremos cópia da planta que também não tínhamos e descobrimos que o salão de festa não consta no projeto de construção, motivo pelo qual o construtor não tirou certidao de conclusao do prédio e evidentemente não nos forneceu. Tem morador que reside no prédio desde 2005. O prédio foi contruído em 2004. Os construtores mudaram-se da região para local desconhecido. Há meses atrás 2 moradores conseguiram os celulares dos mesmos. Em julho 2010 a prefeitura concedeu anistia aos imóveis irregulares, mas não sabemos como proceder, ou seja, se somos nós moradores ou os construtores que tem que arcar com os custos dessa regularização. São 2 blocos de apartamentos com 4 aptos casa, ou seja 8 apartamentos e para com todos agiram da mesma forma, isto é, que logo entregaria o habite-se e passou 5 anos e agora não sabemos se prescreveu ou não. O que poderíamos fazer?
    A que Órgão procurar? Por favor, envie-me uma resposta, pois temos pouco prazo para regularizar, com a anistia que está para vencer. Muito obrigado!

  18. Continuação: Se por ter passado 5 anos para uns, 4 anos para outros, temos ou não o direito de acionarmos os construtores a arcarem com os gastos ou caberá à nós moradores. Obrigado!

  19. Moramos em predio de 4 aptos. Comprados após já estarem prontos. De 2005 à 2006 os prédios já estavam todos ocupados. Ocorre que,na boa fé, nós moradores aceitamos as chaves sem o habite-se e nos adentramos, visto que os aptos. (unidades) foram averbadas no Cartório de Registro pelos construtores. além disso havia 2 moradores que estavam pagando com fundo de garantia (Caixa Econômica), logo, tudo indicava que estava tudo ok. Segundo os construtores em 2006 o habite-se ainda não estava pronto devido INSS estar em greve, mas tão logo a greve terminasse, no máximo em 90 dias estaríamos com o habite-se. Passaram 4 anos e meio e o construtor se nega em regularizar na Prefeitura, visto que viemos a descobrir que a construção não está conforme o projeto aprovado. E a parte que não está conforme o projeto é: um salão de festa no subsolo do prédio! Mas o que é estranho é que: como o Cartório averbou a construção sem o habite-se? como a Caixa Econômica permitiu a liberação do fundo de garantia para 2 moradores sem o habite-se? Temos escritura. Temos averbação da construção dos aptos. Cada morador tem no Cartório a sua matrícula. Os construtores providenciaram a Convenção de condomínio, registrou em Cartório. Cada morador pagou por isso e tem a sua pastinha com a Convenção. Mas, na Prefeitura não tem habite-se pois está irregular devido o salão de festa não estar incluso no projeto. Enfim, não estamos entendendo nada!!! E não sabemos a quem recorrer!!! Qual Órgão devemos procurar? O construtor tem ou não obrigação de incluir ou fazer novo projeto incluindo o salão de festa? Estamos todos (moradores) com os nervos à flor da pele!!! Socorro! Por favor, alguém nos esclareça, quais as providências que devemos tomar para que o Construtor providencie o projeto da forma como, de fato, foi feita a construção e o referido e devido habite-se. Estranho?!? No Cartório está tudo Ok. Temos toda documentação necessária! Mas não temos o babite-se por estar irregular na Prefeitura!!! Pode uma coisa dessas? Ah! A Prefeitura deu anistia para imóveis irregulares até 16/11/2010. Estamos implorando para o construtor e este se nega. Socorro!!! Por favor me respondam, com urgência, devido a anistia, com prazo terminando, como podemos solucionar essa confusão!!!

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